A daļlaika lietojuma tiesības ir atvaļinājumu izmitināšana parasti atrodas a kūrorts objekts. Tie ir ļoti līdzīgi brīvdienu dzīvokļu īpašumiem (skat otrās mājas); tomēr daļlaika lietojuma tiesības netiek pārdotas kā viens īpašums. Tā vietā īpašumtiesības uz laiku tiek pārdotas nedēļas laika periodos vai intervālos, un daļlaika lietojuma vienība tiek dalīta starp potenciāli 52 dažādiem īpašniekiem. Daļlaika īpašumtiesības ir pārdotas kā fiksētas nedēļas, mainīgas nedēļas, rotējošas nedēļas un pēdējā laikā kā atvaļinājuma klubi vai dalība, kā arī punktu sistēmas.
Smalks drukājums
Lai gan šo darījumu formāts ir atšķirīgs, tie parasti ietver vienas istabas vai "suite" numura iegādi kūrortā uz nedēļu gadā, vai nu ilgtermiņā (30–99 gadi), vai arī kā faktiskas reģistrētas (akta) īpašumtiesības mūžīgi . Izmaksas ir augstas: 18 000 ASV dolāru (2006. gada ASV dolāri) vai vairāk, kam seko HOA (māju īpašnieku asociācija) vai uzturēšanas maksa USD 500 / gadā un vairāk, kas turpinās tik ilgi, kamēr ceļotājam pieder daļlaika lietojuma tiesības.
Advokāta informācija par to, ko jūs saņemat ļoti plaši:
- Noformēts īpašums norāda, ka jums likumīgi pieder daļēja interese par ēkām vai zemi, domājams, ka tā ir pastāvīga, ieskaitot visas saistības.
- "Lietošanas tiesības" nav īpašumtiesības; tā ir ilgtermiņa noma, apmaksāta uz priekšu, kas turpinās gadu desmitiem nākotnē. To bieži lieto tādās valstīs kā Meksika kur vietējie likumi ierobežo ārzemniekus no zemes pirkšanas.
- Vēl viena variācija ir pārdot īpašumtiesības nevis uz faktisko zemi (viena "mājas nedēļa" vienā noteiktā telpas tipā, vienā konkrētā kūrortā), bet gan pārdošana par uzņēmumu vai trastu, kas pieder kūrortam vai kuru tas pārvalda.
Faktiskie rezultāti atšķiras tikpat lielā mērā:
- Fiksētas nedēļas bija sākotnējais modelis, īpašumtiesības uz to pašu nedēļu katru gadu tajā pašā īpašumā. Lielākā daļa "mantotā daļlaika lietojuma" īpašumu - neatkarīgi īpašumi, ko izstrādātāji būvējuši pirms divdesmit vai vairāk gadiem, pārdoti kā atsevišķas daļlaika lietojuma tiesības un nodoti māju īpašnieku asociācijām bez sākotnējo virzītāju turpmākas iesaistīšanās un papildu pārdošanas centieniem - ietilpst šajā kategorijā.
- Rotējošas nedēļas (dažkārt nepareizi apzīmētas “elastīgās nedēļas”) katru īpašnieku katru gadu pārvieto uz citu nedēļu pēc noteikta grafika. Dažreiz tas notiek sezonas laikā, dažreiz tas notiek pārāk tālu ārpus sezonas, lai to varētu izmantot, bet teorētiski katrs īpašnieks vismaz daļu laika saņem galveno laika nišu.
- Peldošās nedēļas ir nedaudz elastīgāki; potenciālie īpašnieki nopērk nedēļu gadā noteiktā sezonā, iepriekš nepieņemot noteiktus datumus (kurus var izvēlēties katru gadu, ņemot vērā pieejamību).
- Brīvdienu klubi, dalība un punktu bāzes sistēmas piedāvā lielas ķēdes ar vairākām īpašībām; pircējs saņem noteiktu skaitu "punktu", kurus katru gadu var izmantot izmitināšanai jebkurā ķēdes vietā, taču vēlamāki laiki un vietas maksā vairāk punktu.
Ja jums ir laiks daļlaika lietošanai, kuru jūs neplānojat izmantot, var būt dažas iespējas:
- Daži operatori var būt gatavi īrēt jūsu numurus citiem ceļotājiem, ja īpašums joprojām reklamē īslaicīgas viesnīcu uzturēšanās.
- Jūs, iespējams, varēsiet samainīt vietas ar citu ceļotāju, izmantojot a mājas uzturēšanās tīkls vai viesmīlības apmaiņa modelis, ja atrašanās vieta ir vēlama, un jūsu daļlaika lietojuma atļaujas noteikumi.
- Uzņēmumiem patīk Kūrorts Condominiums International (RCI) un Interval International (II) rīkojieties kā daļlaika lietojuma tiesību apmaiņas brokeri, atkal ievērojot jūsu daļlaika lietojuma tiesību noteikumus.
Tomēr pastāv risks - ja tas, ko jūs turat, ir vienkārši slikts darījums, neviens nevēlēsies izpirkt jūsu pozīciju, un jums būs jāmaksā dārgas ikgadējās uzturēšanas maksas par brīvdienu īpašumu, kuru jūs nekad neizmantojat.
Tad ir jautājums par to, kas notiek, ja uzņēmums, kas darbojas šajās shēmās, bankrotē. Dažās no šīm shēmām jums joprojām ir īpašuma akts (ar saistošām īpašumtiesībām), citās jūs varat palikt bez nekā.
Šo dažādu shēmu virzītāji ātri norāda, ka tās visbiežāk ir lētākas (un mazāk intensīvas apkopes) nekā pilnīgas otrā dzīvesvieta, piemēram, vasarnīca. Svarīgāks salīdzinājums būtu starp daļlaika lietojuma tiesībām un viesnīcas vai citas nomas maksas. Ja jūs uzturaties vienā un tajā pašā vietā (vai īpašumā vienā grupā) nedēļu gadā, katru gadu, desmit gadus vai ilgāk, jūs varenība pārtraukums pat uz daļlaika lietojuma tiesībām. Varbūt numuri un telpas ir labākas vai plašākas nekā standarta noma, ko jūs saņemsiet par naudu, taču neuzticieties reklāmdevēja salīdzinājumiem.
Un otrādi, ja tas notiek slikti, jūs varat būt iestrēdzis ar vienību, kuru neviens nevēlas iegādāties un kura turpina uzkrāt ikgadējās uzturēšanas, īpašuma nodokļa un HOA maksas pat tad, ja jūs neizmantojat šo iespēju. Sliktākajā gadījumā tas ir mazāk nekā nekas - saistības, nevis aktīvi - ir vērts, un jūs, iespējams, pat nevarēsiet atdot īpašumtiesības uz problemātisku daļlaika lietojuma īpašumu. Sākotnējam virzītājam nav pienākuma to atņemt pat bez maksas. Ir daudz vecāka gadagājuma cilvēku, kuru uzturēšanas maksājumi ir 450–900 eiro gadā par daļlaika lietojuma brīvdienu mājām, kuras viņi vairs neizmanto un nespēj pārdot.
Kļūdas
Daļlaika lietojuma tiesības ir sarežģīts darījums ar nekustamo īpašumu ar daudzām kļūmēm. Neparakstiet to bez ekspertu padoma.
Ceļotājam daļlaika lietojuma tiesības var būt neelastīgas, jo tas nozīmē apņemšanos katru nedēļu katru gadu atvaļināties vienā un tajā pašā vietā (vai vietā, kurai pieder tās pašas īpašumtiesības). Tas var būt neērti gados, kad ceļotājam nav nedēļas bez maksas, viņš nevar atļauties doties ceļojumā vai labprātāk atvaļinātu citur. Pēdējā brīža atcelšana, visticamāk, būs sarežģīta vai neiespējama, ja plānos mainīsies. Daļlaika lietojuma tiesībām ir arī augstas izmaksas, jo tās jāpērk iepriekš, nevis tikai jāizīrē.
Ir arī grūti paredzēt, vai viesnīca, kas šogad bija laba apmešanās vieta, saglabās tos pašus standartus un tādu pašu tirgus pozīciju nākotnē. Dažreiz īpašums tiek atjaunots un modernizēts, attiecīgi paaugstinot cenas; dažreiz īpašums vai galamērķis gadiem ilgi tiek atstāts novārtā. Daži savulaik populāri brīvdienu galamērķi pat ir kļuvuši spoku pilsētas. Ja tas, ko jūs ieguvāt, ir dalība klubā, sabrukums var ietekmēt visas uzņēmuma telpas - tam var būt finansiālas grūtības vai arī tas ir pārstājis mēģināt piesaistīt jaunus klientus vai pievilināt viņus ar jaunu vārdu.
Pat ja īpašumam tiek veikts liels sejas vai remonts, daļlaika lietojuma īpašniekiem par šo darbu būs jāmaksā ar lielāku HOA / uzturēšanas maksu. Biedrības likvidēšana vai esošas daļlaika lietojuma ēkas pārveidošana citam mērķim (piemēram, dzīvokļiem vai dzīvokļiem) vēlāk var būt neērta vai neiespējama sadrumstalotās īpašumtiesību struktūras dēļ; ir grūti panākt, lai visi īpašnieki piekristu vienai rīcībai.
Tāpat kā jebkura cita likme uz nekustamā īpašuma tirgu, arī atsevišķa daļlaika lietojuma vērtība laika gaitā var pieaugt vai samazināties. Daļlaika lietojuma tiesības nevajadzētu uzskatīt par ieguldījumu; tālākpārdošanas vērtība ir daudz zemāka par cenām, kuras sākotnējie augsta spiediena pārdevēji veicināja projekta uzsākšanas laikā, ja daļlaika lietojuma tiesības vispār var pārdot. Var būt arī viss, taču neiespējami izkļūt no dažiem no šiem pasākumiem - pat ja persona ir slima, vecāka gadagājuma vai bankrotējusi (un tāpēc nespēj ceļot), līgumu noteikumi ir ļoti atšķirīgi atkarībā no tā, vai projekta iesniedzējiem ir pienākums brīvprātīgi atļaut nelaimīgajam īpašniekam pamest shēmu.
Daļlaika īpašumtiesību pārdošanai ir izmantota apšaubāma taktika. Viens nepieprasīts piķis apgalvo, ka upuris ir ieguvis kaut ko par brīvu - piemēram, ceļojumus vai izmitināšanu -, bet ar dažiem nepatīkamiem pārsteigumiem smalkā drukā; piedāvājumā ir vairāk slēptu maksu nekā "Nigērija 419 "avansa maksas izkrāpšana un domājamā" freebie "cena ir tāda, ka ceļotājs ir spiests sēdēt garā, augstspiediena pārdošanas laukumā. Šie laukumi var būt piepildīti ar viltus apgalvojumiem, ka daļlaika lietojuma tiesības neizbēgami palielināsies un būs viegli izkļūt jebkurā laikā - kas bieži vien nav taisnība.
Dažos gadījumos ir simtiem cilvēku, kas cenšas izkļūt no nelabvēlīgajiem daļlaika lietojuma noteikumiem. Lai pievienotu ievainojumu kaitējumam, daži negodīgi pārdevēji reklamē “Mēs varam saņemt jums kompensāciju par jūsu daļlaika lietošanu” un pēc tam atkal upurēt nelaimīgo ceļotāju, pakļaujot viņus vēl vienam augsta spiediena pārdošanas līmenim vēl vienai daļlaika lietošanai. Dažos gadījumos agresīva "karsto istabu" taktika, ar kuras palīdzību potenciālos upurus iepērk ar alkoholu un uz vairāku stundu intensīvu pārdošanas spiedienu, pārkāpj vietējos likumus. Ja esat ticis novirzīts, jums ir teicis, ka nevarat iziet no shēmas vai vēlaties kompensāciju, varat saņemt juridisku konsultāciju, lai gan tas var maksāt naudu, un nav garantiju par tiesvedības iznākumu.
Viesnīcu un kūrortu īpašniekiem daļlaika lietojuma tiesības ir slēgts tirgus un ienesīgs kapitāla avots. Tas var izskaidrot šo shēmu virzītāju vēlmi, kā arī dažas augsta spiediena pārdošanas taktikas. Tomēr ceļotājam neizmantotā daļlaika lietojuma tiesības var kļūt par apgrūtinošiem pastāvīgiem izdevumiem; dažos gadījumos uzturēšanas izmaksas līguma darbības laikā ir palielinājušās par 400%.
Ja jums ir jāpērk, parasti lētāk ir nopirkt pie cita ceļotāja, kurš vairs neapmeklē īpašumu un vēlas pārdot, nevis pērk tieši no sākotnējā veicinātāja.